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Nuove modalità di compravendita immobiliare: dal rent to buy, al buy to rent all'help to buy

22/11/2020


The crisis is there and is felt, especially in the real estate market where construction companies and individuals need to sell but find no buyers. The latter would certainly like to buy, but they do not have the financial needs and often even the banks do not grant credit.
It is a fairly well-known “framework”, but to which a solution could be found  thanks to rent to buy, buy to rent or help to buy . These are new formulas that allow the buyer to defer payment over time and the seller to protect himself. 

In rent to buy : a lease contract is stipulated, which then turns into a sales contract when the sum of the rents paid equals the price agreed for the sale of the property.
In the buy to rent  : instead, a purchase contract is stipulated with which there is the immediate transfer of the property, agreeing that the price will be paid in installments, but with a clause that protects the seller in case of default by the buyer.
In the help to buy:  a preliminary contract is stipulated, the seller pays installments and advances up to 20-30% of the agreed price and then asks the bank for a loan for the rest.

Although with different solutions, all three formulas are linked by a common assumption: they derogate from the traditional practice according to which the stipulation of a real estate contract coincides with the payment of the balance of the amount owed by the buyer to the seller. . In fact, if the buyer does not have the money to pay and if no bank finances him, all that remains is for the financing to be provided "indirectly" by the seller.
But be careful, if in Rent to buy and Buy to rent the buyer is "financed" by the seller, the Help to buy instead serves to facilitate the entry into the scene of a bank. Such as? First of all, a preliminary contract is stipulated in a notarial form and then the apartment can be handed over to the promissory buyers.

Nel  contratto preliminare si prevede che gli acquirenti,utilizzando parte del proprio stipendio, paghino una serie di caparre e/o di acconti, fino a giungere al versamento di un importo pari al 20-30% del prezzo dovuto. A questo punto,  si istruisce una pratica di finanziamento bancario per la concessione di una somma pari al 70-80% del prezzo dovuto. Ottenuto il finanziamento, si paga la residua parte di prezzo dovuta al venditore, si stipula il rogito di compravendita e sulla casa acquistata viene iscritta ipoteca a favore della banca,a garanzia dell’ammortamento del mutuo da parte degli acquirenti divenuti proprietari della loro abitazione.

Per cautelarsi rispetto a ogni possibile evenienza, nel contratto preliminare occorre anche prevedere il caso della mancata riuscita dell’operazione.
C’è da dire, inoltre, che se nel Rent to buy (Rtb)  si punta alla concessione immediata del godimento dell’immobile a favore del futuro acquirente , nello schema del Buy to rent (Btr) vi è una inversione di prospettiva:il trasferimento di proprietà è immediato con  l’idea che la proprietà verrà restituita al venditore qualora il compratore si renda inadempiente.

Nella vendita con patto di riscatto vi sono peraltro da tenere in conto alcuni insuperabili limiti dettati dal codice civile:

- il termine per esercitare il riscatto non può eccedere i 5 anni dalla data del contratto;

- il venditore che esercita il riscatto è tenuto a rimborsare al compratore: il prezzo sborsato dall’acquirente; le spese e ogni pagamento effettuato dal compratore per la vendita; le spese che il compratore abbia sostenuto per l’immobile se qualificabili come " riparazioni necessarie"; le spese che abbiano aumentato il valore dell’immobile
(articolo 1502 Codice civile). Di conseguenza, non è consentito pattuire rimborsi del compratore al venditore.

Nel mercato di compravendita si potrebbe procedere anche con una rendita vitalizia che garantisce un flusso di denaro costante nel tempo. Tale rendita potrebbe interessare il venditore,Orologi da uomo che accetta di sostituire il valore della casa con una rendita per tutta la sua vita; e l’acquirente che  accetta il rischio della permanenza in vita del venditore in cambio della immediata disponibilità della casa

Inoltre, per finanziarsi senza vendere, esiste il Vitalizio ipotecario: si ipoteca un immobile per ottenere un finanziamento. Si pagano gli interessi della somma finanziata. Il capitale verrà restituito dagli eredi

E ancora si potrebbe optare per la vendita a rate e la vendita della nuda proprietà, che potrebbe interessare anziani, chi pianifica un acquisto a lunga scadenza e con prezzo basso.

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by Gianluca Palumbo

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